레버리지란?

박선종 숭실대 법학과 교수(금융법).

소소한 기록

그리스 철학자였던 아르키메데스는 "긴 지렛대만 있으면 지구를 들어보이겠다"라는 말을 했다고 하죠. 그만큼 작은 힘으로 큰 물건을 들어올릴 수 있다는 얘길겁니다.

경제학에서 레버리지 효과는 이 느낌을 그대로 사용합니다. 핵심은 지렛대의 크기를 키워서 작은 힘으로 더 큰 효과를 본다는 것이죠.

레버리지란 차입금을 통해 수익을 극대화 시키는 것 을 이야기합니다.

주식투자를 할 때 1억원을 가지고 투자를 해서 20% 수익을 올렸다면 수익금은 2000만원이 될 것입니다. 그런데, 내가 2억원을 대출해서 총 3억원을 가지고 20% 수익을 올렸다면 수익금은 6000만원이 되겠죠. 두경우의 자기자본수익률을 계산해 보면 두 경우 모두 자기 자본은 1억이기 때문에 첫번째 경우에는 자기자본수익률이 20%가 되고, 두번째 경우에는 60%가 될 것입니다.

두 상황을 비교하면 당연히 레버리지를 적용한 후자를 선호할 수 밖에 없습니다. 그러나 항상 그렇듯 좋은면만 있진 않습니다. 수익이 아니라 손실이 난다면, 손실 역시 레버리지 효과로 인해 더 커질 수 밖에 없습니다. -20% 수익률이 났다면 자기 자본 1억만 가지고 투자했을 경우에는 2000만원의 손실로 끝나겠지만, 2억 대출금을 포함한 3억을 투자했을 경우 - 20% 수익률이 났다면, 6000만원의 손실을 입게 될 것입니다. - 50%만 되어도 원금 1억은 허공으로 사라지겠네요.

그래서 레버리지 효과를 얻고자 할때는 정말 조심해서 투자를 해야 될 것입니다.

부동산의 경우에도 똑같이 적용될 것입니다.

부동산이 오를거라 생각하고 대출을 받아서 집을 샀을 경우, 집값이 오른다면 자기자본수익률이 커지겠지만, 반대로 하락하게 된다면 손실금액또한 레버리지 효과를 받을테니까요.

레버리지란?

박선종 숭실대 법학과 교수(금융법)

박선종 숭실대 법학과 교수(금융법).

전세제도는 레버리지(leverage)와 불가분의 관계이다. 레버리지란 타인의 자본을 지렛대처럼 이용하여 자기자본수익률을 높이는 차입투자를 말한다. 예컨대 전세금이 부동산가격의 50%인 때에는 레버리지 비율이 2배, 75%인 때에는 4배가 되는데 이는 집주인의 자기자본수익률이 높아지는 비율이다.

일각에서는 BC 15세기 경 메소포타미아 문명의 안티크레시스(antichresis)를 전세제도의 기원으로 보고 있다. 안티크레시스는 '부동산을 사용하는 것에 대가를 지불하는 행위'라는 의미이다. 근대 서양의 전세제도는 1804년 제정된 나폴레옹법에서 규정된 이후 스페인을 거쳐 남아메리카 지역에 전파됐다. 현재까지 안티크레시스 전세제도가 존재하는 사례는 볼리비아가 유일하지만 그 비율은 미미한 수준이다.

세계 각국 주택임대차계약의 압도적 다수는 월세인 것에 비하여 우리는 사실상 유일하게 전세가 상당히 보편화 된 상황이다. 전세제도는 한국인의 주거권에서 중요한 지위를 점하고 있는데 우리 민법전에는 전세권에 관하여 17개의 조문을 두고 있다.

임차인의 계속적 주거권

우리의 보편적 관념은 '임대차계약(agreement)과 임차권(tenancy)의 구분'에 대하여 익숙하지 않다. 따라서 임대차계약 기간이 만료되면 임차권은 당연히 종료되는 것으로 인식하기 때문에 임차인의 '계속적 주거권'이 매우 취약하다. 2020년 도입된 '계약갱신청구권'을 놓고 벌어지는 다툼은 이러한 관념에 근거하고 있다.

전세계약시 집주인의 레버리지 비율은 전세금의 크기에 따라서 결정되는데 이는 세입자가 제공하는 무이자의 사(私)금융이다. 예컨대, 전세금이 부동산가격의 75%인 때에는 집주인은 불과 25%의 투자금으로 집을 소유한 것이다. 집주인은 장기계약 보다는 단기계약을 선호하는 경향이 있는데 레버리지란? 그 이유는 손익변동이 레버리지 비율에 상응하여 확대되기 때문이다. 반면 월세계약의 집주인은 상대적으로 장기계약을 선호하는 경향이 있다.

우리나라 임차인의 계속적 주거권은 일반적 국제기준에 훨씬 못 미친다. 그 이유는 전세제도를 통하여 부동산이 레버리지투자의 수단으로 활용되는 것에서 찾을 수 있다. 전세제도가 없는 독일, 영국, 일본 등 다수의 국가에서는 '무기한의 주택임대차계약이 원칙'이고 일단 성립한 주택임대차계약은 해지요건이 매우 엄격해서 임차인의 계속적 거주권이 강하게 보호된다.

한편 프랑스는 우리와 마찬가지로 '최단기간보장' 방식을 취하고 있지만 최단기간이 3년이고 3년 단위 갱신에 회수 제한이 없는 점 등에서 우리보다는 계속적 주거권 보호에 유리한 구조이다. 이들과 비교하자면 우리나라 임차인의 계속적 주거권의 보호는 매우 미흡하다.

독일 민법의 임대차 조항은 이러하다. '임대인은 임대차관계의 종료에 정당한 이익을 가지는 때에만 해지를 할 수 있다. 차임인상을 위한 해지는 배제된다.'(제537조). 한편 영국의 '1977년 차임법'(Rent Act 1977)은 임대차계약의 기간이 만료된 경우에도 임차인이 동 주택에 거주하고 있는 한 '법정임대차'(statutory tenancy)로 간주하여 계속적 주거권을 보호한다. 이 조항들은 우리 정부의 부동산정책에 시사하는 바가 크다.

임대료 결정의 객관성

우리 헌법은 국가가 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하도록 규정하고 있다(제35조). 한편 우리 민법은 경제사정 등의 변동으로 인하여 임대료가 적절하지 않게 된 경우에 임대인이나 임차인이 각각 증감을 청구할 수 있도록 규정하고 있다(제628조). 이는 임대차계약을 당사자 간 '사적자치'에 맡기는 것으로 선진국의 제도와 큰 차이가 있다.

또한 대법원은 차임증감청구권을 '형성권'으로 해석하고 있는데 이는 임대료의 증감에는 정부 등 제3자가 개입하지 말라는 의미이다. 더욱이 주택임대차보호법은 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정 보장을 목적(제1조)으로 제정되었음에도 '신규계약의 부당한 임대료 인상'에 대해서는 침묵하고 있다. 이는 계속적 주거권이 취약한 현실과 맞물려 심각한 사회문제를 일으키는 주된 원인이다.

1958년에 제정된 민법의 차임증감청구권 조항은 60년이 넘은 기간 동안 변함없이 제 자리를 지키고 있고 같은 기간 동안 법원이 보수적인 해석을 고수해온 레버리지란? 결과 우리의 임대차제도는 세상의 변화를 제대로 반영하지 못하고 있고 임대료 결정의 객관성이 결여되어 약자인 임차인의 보호가 매우 부족하다.

독일의 경우 임대료를 인상하려면 민법에 규정된 차임일람표, 차임정보은행상의 자료, 공적으로 위촉된 전문가의 감정서 등 객관적 제3자의 기준을 통하여 이유를 제시하여야 한다(독일 민법 제558조의a). 독일 민법은 제557조 이하 12개 조항에 걸쳐 '임대료 인상'에 관하여 상세히 규정하며 임차인을 보호하고 있다.

영국의 경우 1977년 차임법(Rent Act 1977)에 차임담당공무원(rent officer) 또는 차임산정위원회(rent assessment committees)가 공정차임을 산정하도록 규정하는 등으로 임차인을 보호하고 있다(동법 64B~70조). 프랑스의 경우 2014년 알뤼르법(Loi ALUR 2014)에 신규계약의 임대료는 해당 지역 임대료의 중앙값 초과할 수 없도록 규정하여 임차인을 보호한다.

세 선진국의 제도는 임대료 결정을 '사적자치'에 맡기는 것이 아니라 정부가 '객관성 확보' 제도를 도입하여 약자인 임차인을 보호하고 있다는 점에서 우리와 크게 다르다. 우리 정부도 이제는 선진국으로 성장한 국격에 걸맞게 주택임대차 시장에서 '임차인의 계속적 주거권 강화'와 '임대료의 객관성 확보' 제도를 도입하여 국제사회의 보편적 기준에 동참할 것을 권유한다.

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베타의 정의와 해석, 조정 베타, 그리고 레버리지 베타

CAPM에서 유일하게 개별주식의 속성을 반영하는 것은 β(주식 베타)이다. CAPM공식에서 β(주식 베타)를 제거하면 같은 시장에 있는 모든 주식은 동일한 값을 갖는다. 따라서 CAPM을 활용할 경우 개별자산의 수익률은 β(주식 베타)에 의해 결정된다.

K_e = R_f + β_i (R_m-R_f)

기업가치평가와 기업분석 실무
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β_i(주식 i의 베타)는 마켓 포트폴리오 m이 변함에 따라 개별주식 i가 얼만큼 변동하는가를 나타낸다. 한마디로 주식 i의 변동성 volatility 이다.

β가 높을수록 변동성이 크고, β가 낮을수록 변동성은 작아진다.레버리지란?

β(주식 베타)는 마켓 포트폴리오 m과 주식 i의 공분산을 마켓 포트폴리오의 위험으로 나눈 값이다. 공분산은 두 자산 m과 i이 어떻게 함께 움직이는가를 나타낸다.

공분산이 양(+)일 경우 두 자산은 같은 방향으로 움직인다는 의미이며, 음(-)일 경우 서로 반대방향으로 움직인다는 뜻이다. β의 결과는 다음과 같이 해석할 수 있다.

• β=1: β가 1인 경우 주식이 마켓 포트폴리오, 즉 주가지수와 동일하게 움직인다는 뜻이다. 주식 i가 주가지수와 정확하게 같이 움직일 경우 공분산 σ_im는 σ 2 _m가 된다. 따라서 β는 1이 된다.
• β>1: 주가지수가 움직일 때 주식 i가 더 많이 움직인다는 것이다. 따라서 주식 i는 주가지수보다 기대수익률이 크고, 그만큼 위험도 크다.
• 01: 주가지수보다 변동성이 작다는 것이다. 위험이 낮은만큼 기대수익률도 높지 않다.
• β=0: 주식 i는 주식시장 m의 움직임과 상관이 없다는 뜻이다.
• β

기업가치평가와 기업분석 실무
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[ 몸값 올리는 기업가치평가 실무 ] 저자의 온라인 강의
벤처ㆍ성장ㆍ성숙ㆍ적자기업 가치평가 + M&A 가치평가
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회귀분석과 조정 베타 레버리지란?

블룸버그나 로이터와 같은 정보서비스는 주가지수와 개별주식의 과거 자료로 회귀분석한 역사적 β(주식 베타)를 제공한다. 주식 i의 수익률을 종속변수로, 마켓인덱스 m의 수익률을 독립변수로 두고 회귀분석을 하면 다음과 같은 공식이 도출된다.

R_i = a + b x R_m

a는 마켓인덱스와 상관없이 개별주식이 제공하는 수익률로 회귀분석의 절편이다. b는 주가지수가 변함에 따라 개별주식이 변하는 정도로서 회귀식의 기울기가 된다. 이것이 바로 β(주식 베타)이다.

회귀분석으로 구한 삼성전자 베타와 조정 베타 (활용: 톰슨로이터 아이콘 회귀분석 계산기)

위 그림은 코스피200 지수와 삼성전자의 주가를 회귀분석한 결과이다. 과거 5년간의 데이터가 월별로 수집되었다. 그리고 본 데이터를 회귀분석해 다음과 같은 회귀식을 얻었다.

삼성전자 베타는 1.1177로 계산되었다. 이것은 코스피 200지수가 1%로 움직일 때 삼성전자의 주가는 1.1177% 움직인다는 뜻이다. 따라서 삼성전자는 코스피 200지수보다 변동성이 큰 것으로 나타났다.

회귀분석으로 구한 β(주식 베타)의 단점은 과거의 데이터를 사용했다는 것이다. 이것은 역사적 값이 미래에도 반영된다는 것을 레버리지란? 전제로 레버리지란? 한다. 이 단점을 보완한 것이 바로 조정 베타이다. 조정이란 회귀분석으로 얻은 원래의 β(주식 베타)를 1에 조금 더 가깝게 만드는 작업이다. 이것은 궁극적으로 개별주식의 움직임을 주가지수의 움직임에 수렴하게 만든다. 위에서 삼성전자 베타는 베타는 1.0785로 조정되었다.

배움엔 끝이 없다

최근 5년간 주식시장에 이만큼 많은 국민들이 관심을 가지고 있었던 때가 있었을까요. 주식에 관심 없었던 사람들도 주식시장에 뛰어들기 시작한 지금 상황에, 코로나 관련 주 말고도 함께 관심을 레버리지란? 받고 레버리지란? 있는 종목 이 있습니다.

국내 대표 ETF인 레버리지와 인버스 입니다. 오늘은 가장 큰 레버리지 ETF 종목인 코덱스(KODEX) 레버리지에 대해 알려드리고, 최근 주가 트렌드를 정리해보겠습니다.

1. 레버리지 ETF란? 코덱스 레버리지는 뭘까?

2. 코덱스 레버리지 ETF 지금까지 가격은?

1. 레버리지 ETF란? (KODEX 레버리지)레버리지란?

주식시장에서 ETF를 거래해보셨던 분들이라도 ETF에 대해 모르시는 분들이 있으실 겁니다. 잠시 ETF에 대해 간단히 살펴보고 레버리지에 대해 알아보겠습니다 . 잘 알고 계시는 분들은 뒤로 좀 넘어가셔도 됩니다.

여러 증권사에서 관리하는 레버리지, 인버스가 있지만, 가장 많은 거래량을 차지하고 있는 것은 코덱스(KODEX) ETF입니다. 당연히 아시겠지만 ETF는 E xchange Traded Funds(상장지수펀드)이며 특정 지수를 따르게 만들어진 펀드같은 구조이지만 주식처럼 거래할 수 있는 종목입니다.

특정 지수를 추종할 수 있도록 만들어진 펀드형 주식이기 때문에 여러가지 지수를 추종하는 ETF가 있습니다. 크게는 국내 주식시장인 코스피, 코스닥 시장의 지수를 추종하게 하기도 하고 미국, 중국 등 해외주식 그리고 특정 산업과 금/은까지 추종하는 종목이 있습니다. 생각할 수 있는 웬만한 산업이나 지표를 추종하는 ETF는 있다고 보시면 됩니다.

ETF (Exchange Traded Funds)
KOSPI200, KOSPI50과 같은 특정지수의 수익율을 얻을 수 있도록 설계된 지수연동형 펀드(Index Fund). 인덱스 펀드와 뮤추얼 펀드의 특성을 결합한 상품이다. 2002년 처음으로 도입된 ETF는 인덱스 펀드와는 달리 거래소에 상장돼 일반 주식처럼 자유롭게 사고 팔 수 있다.

그런데, 막상 ETF 종목을 쳐보면 타이거, 코덱스, 레버리지란? 아리랑 등 정체불명의 명칭들이 붙어 있어서 헷갈릴 수 있습니다. 이 앞에 붙은 명칭은 자산 운용사의 상호이며 어떤 자산운용사에서 관리하는 ETF인지를 나타냅니다. 가장 큰 ETF 규모는 KODEX인 삼성자산 운용사입니다.

자산운용사별 ETF 상호

- KODEX : 삼성자산운용, TIGER : 미래에셋자산운용, KINDEX : 한국투자신탁운용, KOSEF : 키움자산운용, ARIRANG : 한화자산운용, 마이다스 : 마이다스에셋자산운용, KBSTAR : KB자산운용, 마이티 : 동부자산운용, TREX : 유리자산운용, GIANT : 대신자산운용

ETF에 대한 설명은 이정도로 하고, 레버리지 ETF는 무엇인지 알아보겠습니다.

레버리지 ETF는 기초자산(예 주가지수) 흐름과 같은 방향에 투자해 2배 수익을 추구하는 상품입니다. 그래서 코덱스 레버리지 ETF란 삼성자산운용사에서 추종하는 코스피 200 레버리지 상품입니다.

코스피200이 2.0% 상승하면 4.0% 상승하는 지수인 것이고 이와 반대로 2.0% 하락하면 4.0% 하락하는 것입니다. 일반적인 KODEX 200과 2배변동이라고 이해하시면 됩니다. 요즘 같이 변동성이 큰 시장에서 레버리지로 하면 합법적인 도박 비슷한 폭락/폭등때문에 차익을 남길수도 있고, 패가망신하는 손실을 볼 수도 있습니다.

그렇다면 이 레버리지 ETF의 주가는 지금까지 어땠을지 확인해보겠습니다.

2. 코덱스 레버리지 ETF, 지금까지 가격은?

코덱스 레버리지는 코스피 200의 2배 변동을 추종한다고 말씀드렸었죠. 과연 코스피 지수와 비교했을때 실제 트렌드 경향은 비슷하지만, 코덱스 레버리지의 변동이 큰 것을 알 수 있습니다.

물론 세부적인 기간에서 보면 조금 다를 수도 있지만 대체로 변동의 2배를 따라가는 것을 알 수 있습니다. 첫번째 차트는 최근 5년간 코스피 지수 트렌드이며, 두번째 차트는 코덱스 레버리지 5년간 주가 트렌드입니다.

위에 보시다시피 2018년 반도체 초호황기를 제외하면 2000언저리 수준을 계속 횡보하며 왜 코스피가 '박스'피라고 불리는지 알 수 있습니다. 물론 아직도 반도체의 기술력은 건재하다고 볼 수 있지만, 코스피 2000초반을 뛰어넘을 수 있는 힘을 계속 실어주지는 못했습니다.

최근 5년간 대략적인 트렌드를 봤지만, 실제로 중요한 건 최근, 그리고 지금 얼마인지가 더 중요합니다. 최근 바이러스 팬더믹 상황으로 인해 국내뿐만 아니라 전세계 증시가 빠지고 있는 상황입니다. 이에 코스피도 폭락했었고, 2배 변동인 레버리지는 그 감소폭이 더욱 컸습니다. 아래 사진은 이 경향을 볼 수 있는 3개월간의 코덱스 레버리지 주가 트렌드입니다.

불과 2달 전 2020년 1월만 하더라도 코덱스 레버리지 가격은 16,000원에 달했었지만, 3월 20일 최저점인 6,165원을 찍으며 거의 1/3토막이 되었습니다. 물론 저점을 찍은 후로 3월 23일 현재 8490원까지 다시 회복한 상황이지만 이전 대비해서 터무니없이 적은 수치입니다.

앞으로 폭락장세가 계속 이어진다면 레버리지의 폭락은 계속 될 것이고, 하락세가 끝나고 회복세에 들어선다면 레버리지의 폭등이 시작될 것으로 보입니다.

마무리, 첨언

요즘 일반적인 코스피 수치도 수시로 급등/급락을 반복하며 사이드카와 서킷브레이커가 연일 발동하는 상황에, 변동을 더욱 크게하는 레버리지 상품은 자칫 위험할 수 있습니다. 처음하시는 분들이라면 확실한 근거 없이는 매수하지 않는 것을 추천드리며, 혹여나 근거 없이 수익을 보셨더라도 그 운이 지속적으로 가기는 어려울 수 있습니다. 변동이 큰 만큼 초보자에겐 위험이 더 크다는 것을 인지해주시어 신중한 투자하시기 바랍니다.

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